BBANKIO
Kredyty i pozyczki

LTV

LTV (Loan to Value) to wskaźnik określający stosunek kwoty kredytu hipotecznego do wartości nieruchomości, wyrażony w procentach. Im niższy LTV, tym mniejsze ryzyko dla banku i lepsze warunki kredytu dla klienta - w Polsce banki najczęściej finansują do 80-90% wartości nieruchomości, co oznacza wymagany wkład własny na poziomie 10-20%.

Definicja

Wskaźnik LTV jest kluczowym parametrem ocenianym przez banki przy udzielaniu kredytów hipotecznych. Oblicza się go dzieląc kwotę kredytu przez wartość nieruchomości (zazwyczaj niższą z dwóch wartości: ceny zakupu lub wyceny bankowej) i mnożąc przez 100%. Rekomendacja S Komisji Nadzoru Finansowego z 2013 roku ustanowiła maksymalny poziom LTV na 80% dla większości kredytów, choć banki mogą udzielać kredytów z wyższym wskaźnikiem przy spełnieniu dodatkowych warunków.

Wartość LTV bezpośrednio wpływa na warunki kredytowania - przy LTV powyżej 80% banki wymagają dodatkowego ubezpieczenia niskiego wkładu własnego, co zwiększa koszt kredytu. Niższy wskaźnik LTV oznacza mniejsze ryzyko dla banku, co często przekłada się na niższą marżę kredytową i łatwiejszą akceptację wniosku kredytowego.

Jak dziala

Bank oblicza wskaźnik LTV na etapie analizy wniosku kredytowego, porównując wnioskowaną kwotę kredytu z wartością zabezpieczenia. Proces wygląda następująco:

  • Bank zleca wycenę nieruchomości rzeczoznawcy majątkowemu, który określa wartość rynkową
  • Porównuje się cenę zakupu nieruchomości z wyceną bankową i wybiera wartość niższą jako podstawę do obliczeń
  • Kwotę wnioskowanego kredytu dzieli się przez wartość nieruchomości i mnoży przez 100%
  • Na podstawie uzyskanego wskaźnika bank określa warunki kredytowania, w tym wysokość marży
  • Przy LTV powyżej 80% bank wymaga dodatkowego ubezpieczenia, które kosztuje zazwyczaj 1-3% kwoty kredytu

Wskaźnik LTV zmienia się w czasie spłaty kredytu - maleje wraz ze spłatą kapitału i może rosnąć lub maleć w zależności od zmian wartości nieruchomości na rynku. Niższy LTV po kilku latach spłaty może być argumentem do renegocjacji warunków kredytu.

Przyklad

Kupujesz mieszkanie za 500 000 PLN. Bank wycenia je na 480 000 PLN. Dysponujesz wkładem własnym 100 000 PLN i wnioskujesz o kredyt 400 000 PLN.

Element Wartość
Cena zakupu 500 000 PLN
Wycena bankowa 480 000 PLN
Wartość do obliczeń 480 000 PLN
Kwota kredytu 400 000 PLN
LTV 83,33%

Ponieważ LTV wynosi 83,33% (400 000 / 480 000 × 100%), przekracza próg 80%. Bank wymaga ubezpieczenia niskiego wkładu własnego, które kosztuje około 8 000 PLN (2% kwoty kredytu). Gdybyś zwiększył wkład własny do 120 000 PLN i wziął kredyt 380 000 PLN, LTV wyniósłby 79,17% - uniknąłbyś dodatkowego ubezpieczenia i prawdopodobnie otrzymał niższą marżę o 0,1-0,3 punktu procentowego.

Oferty bankow zwiazane z ltv

Aktualne oferty z bazy BANKIO w kategoriach powiazanych z tym pojeciem.

Bank Pekao Kredyt hipoteczny

Przewygodny kredyt mieszkaniowy

Kończy się 31.07.2026

RRSO od

6,01%

Marzysz o własnym domu? Skorzystaj z kredytu hipotecznego w Banku Pekao S.A. z atrakcyjną marżą od 1,79% i bez prowizji za udzielenie. RRSO 6,01%.

Marża/oprocentowanie
od 1,79%
Okres
Sprawdź na stronie banku
Prowizja za udzielenie
0 zł
  • Brak prowizji za udzielenie kredytu.
  • Atrakcyjna marża od 1,79%.
  • Możliwość sfinansowania zakupu nieruchomości.
Dodano Sprawdzono Ważna do
Sprawdź ofertę Szczegóły i warunki
Bank Millennium Kredyt hipoteczny

Kredyt hipoteczny

Nowa oferta

RRSO od

6,49%

Spełnij marzenia o własnym domu lub mieszkaniu z Kredytem hipotecznym w Banku Millennium. Skorzystaj z 0% prowizji za udzielenie kredytu i wcześniejszą spłatę. RRSO 6,49%.

RRSO
6,49%
Prowizja za udzielenie
0 zł
Prowizja za wcześniejszą spłatę
0 zł
  • 0% prowizji za udzielenie kredytu.
  • 0% prowizji za wcześniejszą spłatę kredytu.
  • Możliwość refinansowania kredytu hipotecznego.
Dodano Sprawdzono Ważna do
Sprawdź ofertę Szczegóły i warunki
VeloBank Kredyt hipoteczny

Kredyt hipoteczny VeloDom

Nowa oferta

RRSO od

6,57%

Zrealizuj marzenie o własnym domu z VeloBankiem. Kredyt hipoteczny VeloDom to 0% prowizji, zdalny wniosek i wsparcie eksperta. RRSO 6,57%.

Okres
35 lat
Prowizja za udzielenie
0%
Prowizja za wcześniejszą spłatę
0%
  • 0% prowizji za udzielenie kredytu (przy spełnieniu warunków)
  • 0% prowizji za wcześniejszą spłatę lub nadpłatę
  • Możliwość złożenia wniosku w 100% zdalnie
Dodano Sprawdzono Ważna do
Sprawdź ofertę Szczegóły i warunki

Najczesciej zadawane pytania - LTV

Jaki maksymalny LTV oferują banki w Polsce?
Większość banków oferuje kredyty hipoteczne z maksymalnym LTV na poziomie 90%, choć standardowo finansują do 80% wartości nieruchomości. Kredyty z LTV 80-90% wymagają dodatkowego ubezpieczenia i spełnienia zaostrzonych kryteriów zdolności kredytowej. Niektóre banki w ramach specjalnych programów (np. Bezpieczny Kredyt 2%) mogą finansować nawet do 100% wartości.
Czy mogę obniżyć LTV po zaciągnięciu kredytu?
Tak, LTV obniża się automatycznie wraz ze spłatą kapitału kredytu. Możesz też aktywnie obniżyć wskaźnik dokonując nadpłaty kredytu. Gdy LTV spadnie poniżej 80%, możesz wystąpić do banku o rezygnację z ubezpieczenia niskiego wkładu własnego lub renegocjację marży. Wzrost wartości nieruchomości na rynku również obniża LTV, choć bank może wymagać nowej wyceny.
Jak LTV wpływa na oprocentowanie kredytu?
Niższy LTV oznacza niższe ryzyko dla banku, co przekłada się na korzystniejsze oprocentowanie. Różnica w marży między kredytem z LTV 80% a 50% może wynosić 0,2-0,5 punktu procentowego. Przy kredycie 400 000 PLN na 25 lat różnica 0,3 punktu procentowego to oszczędność około 30 000-40 000 PLN przez cały okres kredytowania.
Czy do LTV wlicza się koszty zakupu nieruchomości?
Nie, do obliczenia LTV bierze się tylko czystą wartość nieruchomości, bez kosztów dodatkowych jak podatek PCC (2%), opłaty notarialne, prowizja pośrednika czy koszty wyceny. Te wydatki musisz pokryć z wkładu własnego. Dlatego realny wkład własny przy LTV 80% to faktycznie około 22-25% całkowitych kosztów zakupu nieruchomości.

Powiazane pojecia